Étude Foncia Transaction 1er trimestre 2026 : Le marché immobilier marque le pas après la reprise modérée de 2025

Un premier trimestre en phase d’observation

Alors que l’année 2025 avait été perçue comme celle d’un retour à une croissance modérée du marché immobilier, sans euphorie, le début de 2026 illustre un marché attentiste : les ménages évaluent leurs projets avec prudence avant de s’engager. Les données du premier trimestre montrent, en effet, un recul global de - 3 % des volumes de transactions : janvier et février ont stagné, traduisant une phase d’attentisme, tandis que mars a enregistré une baisse plus marquée de - 8 %. Plusieurs facteurs expliquent ce ralentissement :

• Les taux d’emprunt restent élevés dans un contexte incertain et une politique bancaire plus restrictive. Les profils solides bénéficient encore de conditions compétitives, mais les profils plus modestes voient leur capacité d’emprunt limitée.

• La confiance des ménages a été impactée par le contexte géopolitique et économique incertain, renforçant la prudence des acheteurs au fil des semaines.

Les prix enregistrent une baisse modérée de - 1 %, tandis que les surfaces vendues augmentent légèrement de + 0,7 %. Les délais moyens de vente restent stables à 96 jours, traduisant un marché qui n’est pas bloqué mais manque encore de fluidité. Sur le plan de la nature des projets immobiliers des acquéreurs, la répartition au premier trimestre est désormais la suivante chez Foncia : 55 % des projets concernent l’acquisition d’une résidence principale, 13 % une résidence secondaire et 32 % un investissement locatif. Cette configuration met en évidence le poids toujours très majoritaire des projets d’occupation en résidence principale.

Au niveau régional, la dynamique est hétérogène :

• Les régions comme Bourgogne-Franche-Comté (+ 7 % sur les prix, - 11 % sur les surfaces vendues) ou la Nouvelle-Aquitaine (+ 4 % sur les prix, - 1 % sur les surfaces vendues) connaissent des corrections plus marquées.

• À l’inverse, la Bretagne (stagnation sur les prix, + 18 % sur les surfaces vendues) et le Centre-Val de Loire (- 5 % sur les prix, + 10 % sur les surfaces vendues) affichent une évolution plus dynamique.

« Le marché immobilier français démarre 2026 dans un contexte très attentiste : après une stagnation des transactions en janvier et février, mars a enregistré une baisse marquée, reflétant la prudence des ménages face à la hausse des taux et à l’incertitude économique et géopolitique. Malgré un recul global de 3 % des transactions sur le premier trimestre, les délais de vente restent stables et le segment locatif retrouve une dynamique soutenue, traduisant un marché qui n’est pas figé mais demeure prudent », précise Jordan Frarier, président de Foncia Transaction et Foncia Développement.

Focus sur Caen et Marseille, deux villes où l’attractivité reste forte malgré des dynamiques différentes

Au premier trimestre 2026, Caen confirme son attractivité malgré une baisse des transactions de - 15 %, liée à des effectifs réduits au sein du réseau Foncia. Cette diminution du nombre de ventes masque toutefois une hausse significative de la productivité. Les biens se vendent rapidement, souvent en moins de deux mois, un délai bien inférieur à la moyenne nationale. Ce marché local, dynamique et résilient, s’appuie sur des fondamentaux solides comme la présence de l’Université de Caen Normandie, un tissu économique en plein développement autour du numérique et de la santé. L’extension du tramway renforce durablement l’accessibilité et le potentiel de valorisation des biens, soutenant l’ensemble du marché local.

Les indicateurs traduisent ainsi un marché actif et équilibré. Le prix moyen se situe à 3 044 €/m², en légère baisse de - 1,4 %, tandis que les surfaces vendues sont autour de 55 m² malgré une légère contraction (- 9 %). Les délais de vente sont en moyenne de 59 jours, témoignant de la réactivité que le marché impose aux acheteurs.

Le marché caennais est principalement porté par les projets d’acquisition en résidence principale ainsi que par l’investissement locatif. Les projets de résidence principale représentent 55 % des transactions, tandis que les investissements locatifs concernent 43 % des acquisitions, bien au‑dessus de la moyenne nationale, soutenus par une forte demande locative étudiante. La demande se concentre ainsi sur les studios et T2 pour l’investissement locatif, tandis que les T3 restent le cœur du marché pour les résidences principales. Les appartements de grande taille rencontrent une demande plus ciblée et se trouvent souvent en concurrence avec les maisons, l’accès à un extérieur étant un critère déterminant.

Géographiquement, le centre-ville conserve son attractivité, suivi des quartiers voisins autour du port et du centre historique. La Presqu’île se distingue comme un secteur à fort potentiel, tandis que l’extension du tram valorise des secteurs comme Beaulieu, Saint-Ouen, Chemin Vert ou Saint-Contest. À l’inverse, certains quartiers de la rive droite connaissent une activité plus modérée bien que les prix soient plus accessibles.

« Le marché caennais demeure particulièrement attractif. Il se distingue par une forte proportion d’investissements locatifs, qui représentent 43 % des projets d’achat, un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale. Les investisseurs continuent ainsi de dynamiser le marché locatif et contribuent à maintenir une activité transaction soutenue, notamment sur les studios et T2. Au premier trimestre, cette dynamique se traduit par des délais de vente très courts, inférieurs à 2 mois en moyenne » explique Julien Del Bianco, directeur des ventes de Foncia Transaction Basse-Normandie.

À Marseille, le marché immobilier une forte activité avec des volumes des transactions qui augmentent de + 24 % sur ce trimestre, après une progression déjà marquée de + 13 % sur l’ensemble de l’année 2025. Avec un prix moyen de vente de 2 888 €/m² (+ 4 %), les prix restent accessibles, offrant encore de nombreuses opportunités aux ménages sans qu’ils aient à se tourner vers les communes périphériques. Les surfaces vendues se réduisent légèrement, autour de 52 m² (- 1 %), tandis que les délais de vente se raccourcissent à environ 2 mois et demi (78 jours), traduisant un marché fluide et réactif.

Le marché marseillais est principalement porté par les projets d’acquisition en résidence principale, qui représentent 61 % des transactions, contre 12 % pour les résidences secondaires et 27 % pour les investissements locatifs. Les investisseurs, attirés par la rentabilité locative et la fluidité du marché, se concentrent particulièrement sur les petites surfaces, T2 et T3, tandis que la demande pour les résidences principales se concentre sur les T3 et T4.

L’attractivité des quartiers varie ainsi selon les profils d’acquéreurs. Pour les résidences principales, les 7ᵉ et 8ᵉ arrondissements restent des valeurs sûres, suivis du Vieux-Port, de la Joliette et du Panier. Les quartiers en forte progression, comme le 4ᵉ arrondissement, constituent des zones de report pour ceux qui ne trouvent pas leur logement dans les secteurs les plus prisés, offrant un compromis entre accessibilité et proximité du centre-ville. Pour les investisseurs locatifs, l’intérêt se concentre sur les 3ᵉ, 14ᵉ, 15ᵉ et 16ᵉ arrondissements, en raison de leur forte rentabilité. À l’inverse, le 10ᵉ arrondissement et certaines zones périphériques connaissent une activité plus modérée et des prix plus accessibles.

« Marseille se distingue par sa diversité de prix, qui permet à chaque profil d’acquéreur de concrétiser un projet immobilier. Cette accessibilité, rare pour une grande métropole, permet aux ménages de rester dans la ville et de s’adapter en fonction de leurs besoins et de leur budget. On observe ainsi une répartition des projets selon les quartiers, avec des secteurs plus centraux privilégiés pour les résidences principales et d’autres offrant de réelles opportunités en matière d’investissement locatif. Cette configuration soutient durablement l’activité », souligne Rachid Bel Hadj, directeur des ventes Foncia Marseille.

Printemps : des perspectives immobilières sous le signe de la prudence

À l’approche du deuxième trimestre, période habituellement déterminante pour l’activité immobilière, les perspectives apparaissent contrastées. Si le marché reste marqué par une certaine prudence, la forte progression de + 4 % des mandats confiés à l’ensemble du réseau Foncia sur le mois de mars constitue un signal encourageant, laissant entrevoir un regain d’activité dans les mois à venir. Néanmoins, toute nouvelle hausse des taux d’emprunt pourrait freiner cette dynamique naissante.

« Le printemps constitue traditionnellement un temps fort pour le marché immobilier. Cette année, il se déroule certes dans un contexte incertain, marqué par une confiance des ménages encore fragile. Néanmoins cette période demeure favorable à la concrétisation des projets. Nous conseillons aux acquéreurs de sécuriser dès à présent leurs conditions de financement, ce qui contribuera par effet de réciprocité à créer un environnement toujours propice à la vente. La forte progression des mandats confiés en mars témoigne par ailleurs de ce dynamisme et laisse entrevoir un possible redémarrage de l’activité », indique Jordan Frarier, président de Foncia Transaction et Foncia Développement.

Méthodologie de l’étude Foncia Transaction : Étude menée par Foncia sur la base de plus de 3 638 dossiers de compromis de vente signés entre le 1er janvier et le 31 mars 2026 dans l’ensemble de son réseau d’agences par rapport au 1er trimestre 2025.