Étude Foncia Transaction 3ème trimestre 2026 : Le marché immobilier reste sous pression

Un marché immobilier dans l’ancien qui poursuit son ralentissement

La baisse des volumes de compromis de vente s’inscrit dans une tendance déjà observée au premier semestre. Dès le mois de mars, Foncia Transaction alertait sur le retour de l’attentisme des acquéreurs. Sur l’ensemble du premier semestre, le volume des compromis de vente reculait ainsi de 7 % par rapport à la même période de l’année précédente. Au troisième trimestre, cette tendance ne s’est donc pas inversée. Le volume des compromis recule de 18 % en juillet, de 14 % en août et de 20 % en septembre pour atteindre 18 % au global sur le trimestre.

Cette évolution se retrouve progressivement dans les actes authentiques, avec le décalage habituel de plusieurs mois entre la signature du compromis et la vente définitive. Alors que le marché français devrait enregistrer environ 900 000 transactions en 2026, Foncia a maintenu son volume de réitérations d’actes authentiques à -1 % au premier semestre. Au troisième trimestre, le recul atteint désormais - 8 %, traduisant les effets du ralentissement observé en amont dans les compromis.

Les taux d’intérêt continuent de peser sur la capacité d’achat

Le marché reste ainsi actif, mais il est devenu plus lent, plus sélectif et plus difficile à transformer. Les acquéreurs prennent davantage de temps pour sécuriser leur financement. La remontée progressive des taux d’intérêt continue de peser sur la capacité d’achat des ménages, alors que le taux moyen a augmenté d’environ 0,15 point¹ entre décembre 2025 et août 2026, et pourrait atteindre 4 % à l’horizon janvier 2027.

Cette évolution pèse particulièrement sur les primo-accédants les plus modestes, mais aussi sur les secundo-accédants ayant acheté entre 2018 et 2022, lorsque les prix étaient au plus haut, et enfin sur les investisseurs particuliers, pour lesquels l’effort d’épargne nécessaire pour financer un investissement locatif est devenu trop important.

Cette dégradation des conditions de financement se traduit également par une hausse de 19 % des annulations au troisième trimestre.

¹Selon l’Observatoire Crédit Logement

Les investisseurs restent en retrait

Au sein du réseau Foncia Transaction, les projets immobiliers restent très majoritairement orientés vers la résidence principale. Celle-ci représente 54 % des projets, une part stable sur la période. Les résidences secondaires représentent 15 %, tandis que les projets d’investissement locatif comptent pour 31 %, en baisse de 1 point. Le retrait des investisseurs se poursuit donc. Le lancement en février du dispositif d’investissement locatif Jeanbrun, intégré au plan Relance logement, n’a pour l’instant pas permis de redynamiser significativement ce segment. Cette évolution est d’autant plus notable que Foncia dispose d’une présence importante sur les petites et moyennes surfaces, qui constituent traditionnellement une part importante de la demande des investisseurs particuliers.

« Le marché immobilier ancien est entré dans une nouvelle phase : il ne s’est pas arrêté, mais il s’est durablement ralenti. Les acquéreurs sont toujours présents, mais ils arbitrent davantage et prennent plus de temps pour concrétiser leur projet. Dans ce contexte, la hausse progressive des taux d’intérêt pèse directement sur la capacité d’achat des ménages et sur l’équilibre économique des projets d’investissement. Les investisseurs particuliers restent ainsi en retrait : malgré la mise en place du dispositif Jeanbrun, les conditions de financement et le niveau d’effort d’épargne nécessaire continuent de peser sur l’attractivité de l’investissement locatif. Dans un marché devenu plus sélectif, le rôle des professionnels est plus que jamais d’apporter une lecture objective du marché et d’accompagner vendeurs comme acquéreurs dans leurs décisions. » précise Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, Développement et Location.

Même si la tendance nationale est au ralentissement, le marché immobilier n'est pas homogène sur l’ensemble du territoire. Par exemple, en Normandie, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Hauts-de-France les prix enregistrent des baisses supérieures à 10 % ; tandis que la Bretagne, l’Occitanie et Grand Est maintiennent des prix à la hausse. Les réalités locales restent donc très différentes, ce qui rend plus que jamais nécessaire une lecture fine des marchés à l'échelle régionale et locale.

Vers une fin d’année encore marquée par la prudence

Sur la fin d’année, la poursuite de la contraction du marché apparaît comme le scénario le plus probable.

« Tant que les taux d’intérêt resteront orientés à la hausse, la capacité d’achat des ménages restera sous pression. À cela s’ajoute une période préélectorale traditionnellement peu favorable aux décisions immobilières de long terme. Sur les prochains mois, le marché devrait ainsi rester contraint par des conditions de financement peu favorables et un manque de visibilité des acquéreurs », indique Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, Développement et Location.

Focus sur les villes de Lille et Toulouse, deux métropoles aux dynamiques différentes

À Lille, le marché immobilier évolue dans un contexte contrasté. Au troisième trimestre, le volume des ventes réalisées par Foncia Transaction recule de 41 % par rapport à la même période en 2025, tandis que les prix au m² augmentent de 3,5 %, à 3 187 €/m² en moyenne. Dans le même temps, la surface moyenne des biens vendus se réduit de 2 % (52 m2), avec une part plus importante de T2 et T3 dans les transactions. Ces chiffres traduisent un marché plus sélectif, mais qui conserve une demande active sur les biens correspondant aux attentes des acquéreurs et positionnés au juste prix, le délai moyen de vente est d’ailleurs en-dessous de 3 mois (80 jours). En effet, la métropole lilloise conserve de solides facteurs d’attractivité auprès des acquéreurs. Sa proximité avec Paris continue d’attirer les jeunes actifs qui choisissent de conserver leur résidence principale à Lille. Les primo-accédants restent ainsi présents, tandis que les investisseurs locatifs traditionnels se montrent plus prudents mais constituent toujours une part importante des acquéreurs sur la métropole. Son importante population étudiante alimente une demande de la part des parents qui achètent un logement pour leurs enfants, parfois avec une perspective patrimoniale à moyen ou long terme.

Du côté des vendeurs, le marché est principalement alimenté par des propriétaires occupants engagés dans un nouveau projet de vie : agrandissement, mobilité au sein de la métropole avec la transition d’un appartement vers une maison en première couronne. À l’inverse, certains propriétaires plus âgés choisissent de vendre leur maison pour revenir vers un appartement en centre-ville. Les investisseurs historiques représentent également une part importante de l’offre, notamment parce qu’ils sont nombreux à Lille à favoriser la vente de leur logement nécessitant des travaux de rénovation énergétique.

En outre, à Lille, les T1, T2 et T3 restent particulièrement demandés, avec une préférence marquée pour les logements sans travaux. Cette exigence se retrouve dans l’évolution des prix. Le marché lillois fonctionne aujourd’hui à plusieurs vitesses : les biens correctement positionnés, notamment les appartements bien situés, avec extérieur et stationnement, continuent de susciter une demande soutenue et partir rapidement, tandis que les logements nécessitant des travaux importants ou présentant des contraintes font davantage l’objet de négociations et connaissent des délais de commercialisation plus longs.

La localisation reste un facteur déterminant. Le Vieux-Lille, Lille-Centre et Vauban conservent une forte attractivité, notamment grâce à la rareté des biens de qualité. Dans la métropole, Lambersart, La Madeleine, Marcq-en-Barœul, Saint-André-lez-Lille et Marquette-lez-Lille bénéficient également d’une demande soutenue. À l’inverse, certains secteurs de Lille-Moulins et Lille-Sud, ainsi que Roubaix, Tourcoing, Faches-Thumesnil et Ronchin, bien que plus accessibles, connaissent une demande plus mesurée.

« Le marché lillois illustre aujourd’hui parfaitement ce qu’est un marché à deux vitesses. Les volumes de transactions reculent, mais cela ne signifie pas que la demande a disparu. Elle s’est concentrée et elle est devenue beaucoup plus exigeante. À Lille comme dans sa métropole, les biens de qualité, au juste prix et sans travaux importants continuent ainsi de trouver leur marché », explique Sarah Petit, directrice des ventes de Foncia Transaction Hauts-de-France.

À Toulouse, le marché immobilier retrouve progressivement de l’élan après plusieurs mois de ralentissement. Le volume des compromis de vente progresse ainsi de 8 % au 3ème trimestre. Les prix progressent également de 10 % à Toulouse pour atteindre 2 983 €/m2 en moyenne. Cette hausse s’accompagne toutefois d’un allongement des délais de vente de +10 jours, à 111 jours en moyenne. Le marché reste donc favorable aux biens correctement positionnés : ceux qui répondent aux attentes des acquéreurs trouvent leur public, tandis que les biens surévalués par les vendeurs nécessitent davantage de temps et de négociation. Cette dynamique est ainsi principalement portée par les acquéreurs en résidence principale, notamment les primo-accédants. Les investisseurs, de leur côté, restent plus prudents.

Côté vendeurs, le marché est notamment alimenté par des ventes liées aux changements de vie (agrandissement, séparation, mutation…) et par des propriétaires bailleurs qui profitent du départ de leur locataire pour vendre plutôt que relouer, mais aussi par des propriétaires bailleurs arrivés au terme de leur période de défiscalisation.

Les T2 et T3 bien situés demeurent les biens les plus recherchés. Pour les maisons, la demande reste soutenue dans la première couronne toulousaine, avec un seuil de prix particulièrement sensible autour de 300 000 euros : au-delà, les acquéreurs se montrent plus sélectifs. Cette sélectivité se retrouve aussi dans les choix géographiques des acquéreurs. Les secteurs bien desservis, proches des commerces, des transports et des bassins d’emploi restent privilégiés : la Côte Pavée, le Busca, le Pont des Demoiselles, l’Ormeau et Saint-Cyprien conservent leur attractivité. Au nord de la métropole, les Minimes, Borderouge et Purpan, ainsi que les communes de Colomiers et Blagnac, bénéficient également d’une demande soutenue lorsque les biens offrent une bonne accessibilité.

« Toulouse se distingue aujourd’hui par une dynamique plus favorable que celle observée au niveau national, avec une progression de 8 % des transactions enregistrées par notre réseau dans la métropole toulousaine. Cette tendance s’explique notamment par l’attractivité persistante de certains quartiers toulousains et des communes de première couronne, où les acquéreurs restent prêts à se positionner rapidement dès lors que les biens sont proposés au juste prix », précise Julien Guerre, directeur des ventes Foncia Transaction Toulouse Nord.

Méthodologie de l’étude Foncia Transaction : Étude menée par Foncia sur la base de plus de 2 802 dossiers de compromis de vente signés entre le 1er juillet et le 30 septembre 2026 dans l’ensemble de son réseau d’agences par rapport au 3ème trimestre 2025.