Observatoire des charges de copropriété 2026 : Foncia annonce une baisse du montant global des charges

Des hausses conjoncturelles concentrées sur des postes exposés à des facteurs exogènes

En 2025, la baisse globale des charges de copropriété masque des évolutions contrastées selon les postes. Les hausses les plus significatives sont ainsi concentrées sur des dépenses exposées à des facteurs exogènes :

• Les dépenses de fournitures et de petits travaux progressent de + 10,7 %, et les coûts d’entretien de l’immeuble augmentent de + 1,6 %. Cette évolution s’explique principalement par la hausse des coûts de main-d’œuvre et des matériaux, ainsi que par le vieillissement du parc immobilier en France, qui entraîne des besoins d’intervention plus fréquents et plus complexes.

• Concomitamment, les assurances enregistrent une hausse moyenne de + 9,9 % en 2025, conséquence de l’augmentation des risques climatiques, de la sinistralité élevée et des augmentations des coûts de réparation, avec la surprime Cat-Nat (qui permet de couvrir les principaux risques de catastrophes naturelles) portée de 12 % à 20 % du montant de la prime dommages aux biens au 1er janvier 2025.

Pour autant, et grâce à l’intervention proactive de Solufimmo, filiale du groupe Emeria qui négocie les meilleurs tarifs pour ses clients auprès de courtiers en assurance, Foncia parvient à contenir cette progression et à maintenir des conditions compétitives pour ses clients.

Énergies et fluides : des baisses significatives grâce à une gestion optimisée

Après plusieurs années marquées par un choc énergétique sans précédent, la famille de charges « énergies et fluides », qui regroupe le chauffage collectif, l'électricité, l'eau chaude et l'eau froide, affiche des évolutions maitrisées, voire orientées à la baisse. Ces résultats reflètent à la fois la détente progressive des prix de l’énergie sur les marchés, l’expertise de Foncia dans la négociation des contrats et l’arbitrage optimal entre prix fixe et prix indexé, ainsi que l’efficacité des actions concrètes menées auprès des copropriétaires :

• Le chauffage collectif, premier poste de dépense pour les immeubles équipés, reste globalement stabilisé à + 2,6 % pour un budget moyen annuel de 625 € par lot en 2025. Cette quasi-stabilité dans un contexte énergétique encore tendu constitue une performance notable.

• L'électricité recule de - 6,8 %, l'eau froide et l’eau chaude au global de - 8,7 %, figurant ainsi parmi les postes bénéficiant des plus fortes baisses.

Ces évolutions remarquables résultent de la stratégie globale de maitrise des charges de Foncia : négociation ou renégociation et optimisation des contrats fournisseurs, déploiement d'outils de suivi des consommations en temps réel, sensibilisation active des occupants aux écogestes, individualisation des compteurs et réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ces actions démontrent qu'une gestion proactive de qualité qui s’inscrit dans la durée permet de contenir, voire de réduire significativement certains postes de charges.

Des disparités territoriales marquées reflétant des réalités structurelles

L'analyse territoriale révèle des écarts significatifs dans le montant des charges de copropriété. Les charges varient entre 1 010 € (Bretagne) et 2 041 € (Île-de-France) et évoluent entre - 2,6 % (Nouvelle-Aquitaine) et + 4,2 % (Normandie). Ces disparités s'expliquent par des facteurs structurels profonds : densité urbaine, typologie et ancienneté du bâti, niveau d'équipement, coût de la main-d'œuvre locale et conditions climatiques.

L'Île-de-France se distingue nettement avec des charges moyennes 37 % au-dessus de la moyenne nationale et grâce au travail mené par Foncia celles-ci sont en baisse de - 1,9 %. La ville de Paris demeure la plus élevée avec montant moyen de 2 251 € en 2025 (- 0,2 %). Ces montants plus élevés sur la région s'expliquent par la forte densité du parc immobilier francilien, la taille importante des immeubles, particulièrement ceux représentés dans le parc géré par Foncia, et la présence quasi systématique de services collectifs tels que les gardiens ou encore les ascenseurs multiples.

À l'opposé, les régions de l'Ouest et du Sud-Ouest – Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie – affichent les charges les plus modérées, inférieures à 1 100 € par lot. Ces territoires bénéficient d'un parc immobilier moins dense, d'immeubles de taille plus modeste et de coûts de main d'œuvre généralement inférieurs.

Le Centre-Val de Loire (1 468 €) et le Grand Est (1 465 €) se situent dans la moyenne nationale, tandis que l'Auvergne-Rhône-Alpes (1 412 €) et la Provence-Alpes-Côte d'Azur (1 397 €) se positionnent légèrement en dessous.

La taille des copropriétés : un facteur déterminant dans la structure des charges

Au-delà des disparités territoriales, la taille des copropriétés constitue un facteur structurant majeur dans l'évolution et la répartition des charges. L'analyse révèle une corrélation directe entre le nombre de lots et le montant des charges, mais aussi une évolution significative de la structure budgétaire.

Une maîtrise des charges par le syndic qui bénéficie aux copropriétaires

La baisse de - 0,8 % des charges de copropriété en 2025 démontre l'efficacité d'une gestion rigoureuse et proactive du syndic. Foncia a fait le choix de structurer sa démarche avec un département dédié à la maîtrise des charges, reposant sur une équipe d’experts, des relais régionaux et un programme de formation interne auprès des gestionnaires de copropriété.

Cette approche s’appuie sur une méthodologie en trois étapes :

• Analyser les dépenses pour identifier les gisements d’économie.

• Optimiser les contrats et les postes de charges concernés.

• Pérenniser les économies dans le temps grâce à un suivi régulier.

Grâce aux 70 000 immeubles gérés, Foncia dispose d’un levier unique de négociation auprès de ses partenaires. Cette capacité lui permet de mettre en place de manière pérenne des contrats-cadres à différentes échelles. Ces accords garantissent notamment des conditions tarifaires préférentielles et des prestations enrichies. Foncia s’appuie aujourd’hui sur un réseau de près de 120 prestataires sélectionnés selon des critères exigeants de qualité et de performance. Enfin, l’optimisation des charges ne consiste pas seulement à réduire les prix et encadrer la qualité de service : elle vise également à adapter les contrats aux besoins réels des immeubles. Dans les copropriétés analysées, les économies réalisées par le travail de Foncia atteignent ainsi en moyenne entre 5 % et 10 % sur les postes de charges maitrisables.

« La baisse des charges en 2025, dans un contexte pourtant inflationniste, confirme la pertinence de notre approche, structurée et anticipative. Notre travail consiste d’abord à analyser finement chaque poste de dépense pour identifier des leviers d’optimisation concrets, puis à activer ces leviers en renégociant les contrats et en adaptant les prestations aux besoins réels des immeubles. Nous agissons prioritairement sur les postes maîtrisables, tout en accompagnant les copropriétés face à des hausses subies, comme celles liées aux assurances ou à l’évolution des coûts de maintenance. Sur l’énergie, l’enjeu est également d’anticiper, en tenant compte des contextes de marchés et de la temporalité des achats. Cette combinaison entre expertise, volume de négociation et suivi dans la durée permet de générer des économies réelles, tout en maintenant un niveau de service exigeant », indique Vesna Ducic-Lacombe, responsable maitrise des charges de Foncia.

« Les résultats de cet observatoire illustrent notre capacité à contenir les charges dans un environnement pourtant marqué par des tensions durables. Face à des hausses structurelles sur certains postes, notre responsabilité est d’agir avec méthode, en mobilisant tous les leviers d’optimisation et en renforçant la transparence auprès des copropriétaires. Aujourd’hui plus que jamais, notre objectif est d’inscrire cette maîtrise des charges dans la durée, indépendamment des contraintes économiques externes. Cette ambition guide l’ensemble des équipes Foncia au quotidien : elle se traduit concrètement par une gestion rigoureuse, des choix d’anticipation et une exigence constante pour obtenir une qualité de service optimale. Au-delà de la réduction des dépenses, il s’agit aussi de préserver le pouvoir d’achat de nos clients et de contribuer à la valorisation durable de leur patrimoine », déclare Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.

Issu d’une analyse statistique approfondie portant sur un périmètre constant de plus de 51 000 copropriétés représentant 1,5 million de lots (habitations, commerces, bureaux), l’Observatoire des charges de copropriété de Foncia offre une lecture précise des évolutions entre 2024 et 2025. Il met en lumière la structure des dépenses, leurs dynamiques ainsi que les écarts significatifs selon les territoires et la taille des immeubles. Au-delà des constats, il éclaire les enjeux de maîtrise et d’optimisation des charges, au cœur du rôle du syndic. Cette édition propose enfin une analyse détaillée des tendances nationales et régionales.