Étude Foncia Transaction : Le marché immobilier confirme sa légère reprise au 1er trimestre 2025

Des chiffres encourageants

Le marché immobilier de l’ancien poursuit sa reprise avec de véritables signaux positifs. Le climat actuel reflète un réel retour à l’équilibre entre les acquéreurs et les vendeurs puisque les deux parties retrouvent désormais des conditions favorables pour négocier. En effet, les acquéreurs bénéficient de conditions bancaires plus propices, leur permettant d’envisager leur projet immobilier plus sereinement.

Foncia constate également pour ce premier trimestre 2025 une dynamique retrouvée dans les recherches avec une augmentation des visites de biens et un afflux des acquéreurs dans les agences. Toutefois, il reste essentiel de continuer à sensibiliser les vendeurs aux réalités actuelles du marché. En effet, l’ajustement des prix à la baisse est primordial pour poursuivre cette dynamique positive, dès lors que nous constatons que les stocks de biens en vente ne diminuent pas (+ 3 % au T1). D’ailleurs, lorsque les vendeurs consentent à des négociations, les biens continuent d’être vendus très rapidement.

Après un mois de mars particulièrement actif, le printemps de l’immobilier s’annonce donc prometteur, les acquéreurs auront de belles opportunités si les conditions d’emprunt restent favorables.

« Ce premier trimestre de l’année 2025 se montre très encourageant avec un retour progressif des acquéreurs notamment primo-accédants grâce aux conditions bancaires qui ont joué un rôle essentiel et ont représenté une véritable bouffée d’oxygène pour le marché sur le trimestre. Les acquéreurs se pressent de nouveau dans nos agences, redonnant vie à un secteur particulièrement éprouvé ces deux dernières années. » indique Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction.

Des disparités au niveau des régions

L’étude Foncia Transaction démontre que des disparités subsistent entre les régions tant sur les prix que sur les surfaces vendues. Certaines régions qui avaient baissé leur prix depuis l’année dernière réajustent à la hausse durant ce premier trimestre (par exemple les prix sur la région Grand Est ont augmenté en moyenne de 11 % au T1, alors que le réseau Foncia avait constaté une baisse de 9 % sur la région au T4 2024). De plus, l’ouest de la France a connu une vague de baisses qui permet de maintenir sa dynamique de marché.

Dans ce contexte, deux villes tirent leur épingle du jeu ce trimestre, Bordeaux et Montpellier, qui connaissent une dynamique forte.

Le marché immobilier de la métropole bordelaise a connu une très belle progression ce trimestre, avec une augmentation de 12 % des volumes de transactions par rapport à l'année précédente. Les prix ont continué de baisser de 4 %, ce qui a facilité la finalisation des projets, avec des surfaces vendues qui ont augmenté de 18 %. En revanche, les délais de vente ont légèrement augmenté de 5 jours mais restent toujours à 3 mois en moyenne (91 jours).

Cette reprise a été principalement portée par les primo-accédants mais également de nombreux investisseurs qui achètent, non pas pour de la location, mais pour leurs enfants en vue de la rentrée universitaire 2025. En revanche, les investisseurs à la recherche de rentabilité locative ont largement déserté le marché en raison notamment de l’encadrement des loyers qui continuent de les pénaliser. De plus, de nombreux propriétaires bailleurs, particulièrement dans le centre de Bordeaux, choisissent de vendre plutôt que de réaliser des travaux de rénovation énergétique coûteux, quand d’autres arrivant au terme de leur période de défiscalisation, font le choix de se séparer de leur bien. C’est notamment le cas dans les quartiers Ginko et Bassins à Flot.

Les biens les plus recherchés sont aujourd’hui principalement des T2 (45 % des transactions ce trimestre), puis des T1 (20 %) et T3 (20 %), avec une préférence pour les quartiers bien desservis par le tramway et proches des écoles supérieures – Saint Genès, Centre-ville, Bassins à Flot – pour un prix de vente moyen de 205 705 € au T1 2025 et un prix moyen de 3 958 € / m2.

Enfin, le quartier de la gare, en pleine transformation, attire de plus en plus d’acquéreurs, faisant de lui le quartier à suivre dans les prochains mois. Il confirme d’ailleurs une dynamique déjà observée sur Bordeaux pour des biens situés dans des quartiers qui se rénovent comme cela a pu être le cas pour le quartier des Chartons ou encore des Bassins à Flot il y a plusieurs années.

« Le marché immobilier bordelais commence sur de très bons auspices l’année. Grâce à la baisse continue des prix, les acheteurs ont pu revenir en force sur le marché et notamment les primo-accédants. Les petites surfaces continuent d’avoir la cote et les quartiers bien desservis en transport restent toujours les plus prisés. » souligne Jenna Bertin, Directrice des ventes, Foncia Transaction Bordeaux.

Le marché montpellierain a connu une croissance significative sur ce premier trimestre 2025 avec une hausse du volume de transactions de 8 % et une baisse des prix de 7 % par m². Toutefois, les surfaces vendues ont reculé de 13 % et les délais de vente ont augmenté de 14 jours pour atterrir à 110 jours en moyenne.

Avec 60 % de projets qui concernent de la résidence principale, contre 40 % pour de l’investissement locatif, les primo-accédants confirment leur retour sur le marché de Montpellier. Foncia remarque également que les investisseurs se lançant pour la première fois dans un achat pour le mettre en location, sont particulièrement bien informés à la fois sur la santé du marché que sur les contraintes réglementaires et les diagnostics de performance énergétique.

Par ailleurs, le marché montpelliérain reste dominé par la vente d’appartements de petites et moyennes tailles puisque 85 % des transactions se font pour des T1, T2 et T3 avec en priorité des T1, qui sont, du fait de leur typologie, les biens les plus accessibles. Cette prépondérance des petites surfaces témoigne d'un prix de vente moyen qui a été de 150 030 € au T1 2025 pour un prix moyen de 3 334 € / m2.

Enfin, même constat que pour la métropole de Bordeaux : les acquéreurs sont particulièrement friands de biens se situant à proximité des transports en commun et commerces. Les quartiers des Écusson ainsi que les secteurs traversés par la ligne 1 du tramway sont particulièrement privilégiés. Également, ls quartier Estanove suscite un regain d’intérêt en raison de l’arrivée prochaine de la ligne 5 et celui de la Gare en raison de ses transformations. Pour finir, la petite couronne poursuit sa dynamique en attirant de nombreux acheteurs.

« La particularité du marché montpelliérain, et qui fait justement son dynamisme, est la présence simultanée de primo-accédants qui souhaitent franchir le pas dans l’achat de leur résidence principale et des primo-investisseurs qui se tournent directement vers un investissement locatif. Bien que les freins à l’achat existent toujours, en particulier du côté des investisseurs privés, le marché de Montpellier retrouve des couleurs avec des quartiers particulièrement actifs en raison de leur proximité à de nombreux services. » indique Benjamin Combe, Directeur des ventes, Foncia Transaction Montpellier.

Des signaux positifs pour le reste de l’année 2025

Les chiffres du premier trimestre 2025 témoignent donc d’une reprise indéniable du marché immobilier de l’ancien avec un retour en force des primo-accédants partout en France, boosté par de meilleures conditions bancaires.

Toutefois, Foncia constate encore l’absence des investisseurs particuliers en raison de :

Cette absence d’investisseurs particuliers fragilise encore le marché qui laisse pourtant entrevoir des signes prometteurs de reprise.

« Pour espérer la poursuite d’une redynamisation du marché sur les prochains trimestres, il devient primordial d’envisager la création d’un statut spécifique de bailleur lui accordant des avantages fiscaux pour lui permettre un retour efficace vers des projets d’acquisition. » explique Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction.

Méthodologie : Étude menée par Foncia sur la base de plus de 3 759 dossiers de compromis de vente signés entre le 1er janvier 2025 et le 31 mars 2025 dans l’ensemble de son réseau d’agences par rapport au 1er trimestre 2024.