Marché immobilier 2025 : une reprise fragile des transactions dans l’ancien et une tension persistante sur le locatif

Transaction dans l'ancien : une reprise confirmée mais freinée par les incertitudes de fin d'année

L’année 2025 a confirmé le retour progressif d’une dynamique positive sur le marché des transactions dans l’ancien, avec une hausse de 8 % des volumes et des délais de vente toujours maîtrisés, autour de trois mois en moyenne (91 jours). Avec des prix qui se sont stabilisés (+1 %), les surfaces moyennes ont pu légèrement progresser de 2 % (+1 m²), offrant un contexte plus favorable aux acquéreurs. Ces indicateurs traduisent la sortie de la phase de crise observée ces deux dernières années, sans pour autant retrouver les niveaux d’activité d’avant la crise sanitaire (2019 ayant connu plus d’1 million de transactions). La reprise demeure encore très fragile, largement portée par les acquéreurs primo et secundo-accédants, fortement dépendante de nombreux facteurs exogènes et s’est faite en dent de scie : après une progression constante sur les trois premiers trimestres et un pic d’activité en septembre, le marché s’est essoufflé en fin d’année, sur fond d’incertitudes politiques et économiques ayant pesé sur la confiance des ménages.

Sur le territoire, plusieurs grandes villes confirment leur dynamisme retrouvé

Dans les grandes métropoles, le marché des transactions dans l’ancien a nettement repris en 2025, notamment à Paris, Lyon et Nice, villes parmi les plus attractives et valorisées de France. La hausse des prix reste néanmoins modérée, traduisant un marché dynamique mais maîtrisé.

En région, les tendances sont plus contrastées, avec des évolutions variables selon les territoires. Un effet de levier se fait toutefois sentir : lorsque les prix se stabilisent ou reculent, la surface moyenne des biens vendus augmente fortement.

Foncia renforce son rôle de tiers de confiance pour sécuriser les transactions

Face aux exigences du marché, Foncia a confirmé sa résilience en 2025 en s'appuyant sur une approche rigoureuse du marché et des solutions concrètes :

• Des estimations justes, limitant les corrections de prix brutales et préservant le patrimoine des vendeurs ;

• Le mandat exclusif sans engagement, déployé depuis 2020, qui permet à Foncia d’afficher des taux élevés de satisfaction (98 %) et de recommandation (97 %) ;

• Une stratégie de commercialisation pertinente, soutenue par un partenariat noué avec Squarimo, une solution dédiée à la vente au bon prix et dans les meilleurs délais, avec près de 1 000 annonces déposées par Foncia sur le site ;

• Optissimmo et l'étude Rénov+, conçues pour limiter la dépréciation des biens, tout en sécurisant à la fois le vendeur et l'acquéreur.

Cette stratégie se traduit par des indicateurs opérationnels solides qui renforcent l'attractivité du réseau Foncia auprès des professionnels de l'immobilier en recherche d’emploi. La productivité des conseillers immobiliers Foncia atteint environ 15,5 ventes par an, soit le double du marché, avec une progression d'activité de + 10 % et une rentrée de mandats en hausse de 4 %, illustrant la robustesse du modèle Foncia et le niveau d'expertise du réseau.

« Après deux années de net ralentissement, l’année 2025 a amorcé une reprise progressive du marché des transactions dans l’ancien. Les indicateurs sont encourageants : les volumes repartent, les délais de vente restent maîtrisés et la stabilisation des prix redonne un peu de pouvoir d’achat aux acquéreurs. Pour autant, cette dynamique reste fragile, essentiellement portée par les primo et secundo-accédants, et dépendra fortement des décisions à venir en matière de taux, de fiscalité et de politique du logement. Dans ce contexte, le rôle d’un acteur comme Foncia est d’apporter de la lisibilité, de sécuriser les transactions et d’aider vendeurs comme acquéreurs à arbitrer au bon prix et au bon moment. » indique Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction.

Marché locatif : une tension désormais structurelle

Les chiffres 2025 confirment une situation préoccupante sur le marché locatif, avec moins de logements disponibles et une mobilité résidentielle en recul. À l'échelle nationale, Foncia observe :

• Une baisse du nombre de congés locataires (- 3 %),

• Un recul du nombre de relocations (- 2 %),

• Une diminution du stock de logements disponibles à la location (- 7 %),

• Un taux de rotation limité à 19,7 % soit en retrait de 0,5 point par rapport à 2024,

• Un taux d'occupation du parc atteignant 93,6 %.

Cette réduction de l'offre s'explique par plusieurs facteurs :

• De nombreux propriétaires bailleurs ont préféré retirer leur bien du marché au profit de la vente, en raison des contraintes règlementaires grandissantes et d’une rentabilité dégradée. Selon une étude Foncia menée auprès de 12 000 propriétaires bailleurs en 2025, cela concerne 47 % d’entre eux ;

• Des bailleurs de logements classés G, dont la relocation est interdite depuis le 1er janvier 2025, qui relouent leurs biens hors du circuit agences et sans réaliser les travaux de rénovation énergétique requis ;

• Des logements temporairement indisponibles, retirés du marché pour des travaux de rénovation énergétique ;

• Une partie du parc basculant vers la location saisonnière, notamment dans les zones tendues.

Ces phénomènes génèrent de fortes disparités territoriales, avec des tensions particulièrement élevées dans les métropoles, les villes universitaires et certains bassins touristiques. Premier loueur de France avec 400 000 biens, le parc géré par Foncia constitue un véritable baromètre du marché locatif privé : à Paris, Nice, ou encore Lyon, le stock de logements disponibles actuellement à la location représente moins de 1 % du parc géré par Foncia.

Foncia s'adapte pour redonner de la confiance aux ménages et stabiliser le parc locatif

Face à l'érosion du marché, Foncia réaffirme son engagement en faveur du bien-loger en faisant le choix d'accompagner les bailleurs plutôt que de les contraindre, afin de maintenir les logements sur le marché.

Pour 2026, Foncia a engagé une transformation profonde de son approche :

• Lancement de focus groupes pour identifier les problématiques, révélant notamment une forte attente de proximité et d'ancrage local de leur gestionnaire ;

• Exploitation responsable de sa base de données, unique sur le marché, structurée grâce à son outil de gestion « Millenium » pour comprendre les évolutions et attentes des clients ;

• Simplification et clarification des offres, organisées en gammes avec plusieurs niveaux de services et de tarifs, pensées comme de véritables packages fondés sur la réassurance et la présence humaine.

« Le marché locatif connaît désormais une crise durable. Les chiffres 2025 le confirment : baisse des congés locataires, recul du nombre de locations réalisées, érosion du stock disponible. Face à cette hémorragie du parc locatif privé, qui représente 60 % de l’offre locative en France, Foncia s’engage à endiguer cette perte de logements. Notre objectif est clair : accompagner les propriétaires bailleurs pour maintenir leurs logements sur le marché. C’est tout l’enjeu de la transformation que nous avons engagée chez Foncia, reposant sur une approche fondée sur l’écoute, la simplification de nos offres et un accompagnement expert, adapté aux réalités de chaque bailleur. » précise Zahir Keenoo, Président de Foncia ADB.

Rénovation énergétique : une accélération décisive pour Foncia en 2025, qui se poursuit en 2026

En 2025, Foncia a intensifié son engagement en matière de rénovation énergétique. En juillet, la signature de son Green Deal 2 avec le Plan Bâtiment Durable a donné un nouvel élan à cette dynamique.

Au cours de l’année 2025 :

• 152 copropriétés gérées par Foncia ont voté des travaux de rénovation énergétique,

• 245 copropriétés ont engagé une phase d’études,

• Soit un total de 25 000 logements en copropriété inscrits dans une démarche active de rénovation énergétique.

En gestion locative, alors que seuls 10 % des biens gérés par Foncia sont classés F et G, l’entreprise a également renforcé ses actions auprès des propriétaires bailleurs. En 2025, près de 500 logements ont ainsi été rénovés, leur permettant d’améliorer significativement leur performance énergétique et ainsi de sortir des classifications les plus critiques F et G.

Méthodologie : Étude menée par Foncia sur la base de 14 134 dossiers de compromis de vente signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025 par rapport à 2024 et sur l’ensemble des lots à usage d’habitation du parc géré en location par Foncia en 2025 par rapport à 2024.